[ editar artigo]

Crise e distratos

Crise e distratos

FONTE: O ESTADO DE S. PAULO

 

Crise e distratos

Alexandre Jamal Batista*

Na semana anterior, o Estado revelou levantamento da agência Fitch que apontou um número alarmante: de cada 100 imóveis vendidos na planta no ano passado, 41 foram devolvidos para as incorporadoras e construtoras. De acordo com o levantamento,historicamente, o volume de distratos gira em torno de 10%.No entanto, o crescimento do número de distratos dos compromissos de venda e compra de imóveis não é resultado decrise circunscrita ao setor imobiliário, mas sim do colapso econômico que assola quase todos os setores da economia nacional.

Há poucos anos, anunciava-se uma crise setorizada. Os mais pessimistas falavam em “bolha imobiliária”, fazendo referência a valores supostamente irreais que o mercado imobiliário praticava.

O que se verifica, entretanto, é uma crise generalizada como resultado da política econômica implementada nos últimos anos,que afetou praticamente todos os setores – indústria, comércio, serviços e agronegócios—e, evidentemente, o mercado imobiliário não tinha como escapar ileso dos desmandos governamentais na área econômica. Não obstante tenha experimentado expressivo crescimento ao longo dos últimos dez anos, o mercado de imóveis não poderia reagir diferente.

No Brasil, existem basicamente dois meios de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujos recursos são fomentados pela caderneta de poupança,pelo FGTS e pelo Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) e se destina ao financiamento de imóveis residenciais com avaliação de até R$ 750 mil; e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo e outros recursos das próprias instituições financeiras, para financiar imóveis residenciais e comerciais, sem limite de avaliação.

Com a retração da economia, os recursos para o financiamento imobiliário também ficaram mais escassos. E com a dificuldade de financiamento, muitos compromissários compradores, que contrataram contando com o financiamento do imóvel a partir da entrega das chaves (quando normalmente o imóvel deve ser quitado com as construtoras com recursos do próprio compromissário comprador ou por meio de financiamento bancário), tiveram que devolver os imóveis compromissados para as construtoras, o que fez com que,porcentualmente,aumentasse o estoque de imóveis das construtoras em relação ao número de lançamentos de imóveis novos.

No entanto, é importante ter em mente que não é qualquer contrato de aquisição de imóvel que pode ser destratado. A possibilidade de devolução do imóvel é válida para os compromissos de compra e venda, ou seja, para o contrato preliminar que antecede o contrato de aquisição do imóvel–escritura pública de compra e venda.

Já os instrumentos de compra e venda com alienação fiduciária em garantia – modalidade amplamente utilizada para a aquisição de imóveis financiados e regulada pela Lei 9.514/97 –, não comportam o distrato, por se tratar de instrumento definitivo de aquisição do imóvel,em que opróprio imóvel é alienado fiduciariamente como garantia do financiamento. Nesta modalidade, não como se há de falar em “compromissário comprador”, mas simem“devedorfiduciante”,queadquiriuoimóvel e oalienou parauma instituição financeira, a fim de obter o empréstimo necessário para a quitação do imóvel com o vendedor.

Todavia, o que vale observar nesse contexto é que a crise que afetou o setor imobiliário, bem como todos os demais setores da economia, não deve cessar como num passe de mágica.O Brasil hoje paga a conta(e cara) por uma política que comprometeu, não apenas a saúde fiscal do País, mas todo um plano de desenvolvimento.

Crises como esta não acabam de umahora para outra e será necessário muito mais do que boas intenções para superá- la.O Brasil não passou pela chamada “bolha imobiliária”, mas, infelizmente, a bolha do País estourou antes e afetou a todos, indistintamente.

ESPECIALISTA EM DIREITO IMOBILIÁ- RIO E DIRETOR DE COMUNICAÇÃO DO INSTITUTO DOS ADVOGADOS DE SÃO PAULO

TAGS
Ler matéria completa
Indicados para você